Preliminare – Registrazione e Trascrizione

Il preliminare di vendita, a volte chiamato impropriamente “compromesso”, si tratta di un contratto in cui le parti, denominate rispettivamente Parte acquirente e Parte venditrice, si obbligano a concludere una futura compravendita. Il preliminare di vendita (come del resto qualsiasi contratto preliminare) ha effetti obbligatori, infatti obbliga i contraenti a prestare il consenso in occasione della futura vendita.

Tale contratto permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (prima il termine era di 20 giorni). I costi per la registrazione sono i seguenti:

• 200 euro costo registrazione (indipendentemente dal prezzo della compravendita).

• marche da bollo 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è gestito tramite notaio ci sono altri costi).

IPOTESI VENDITA A REGISTRO

Quando ci sono dei pagamenti va versata l’imposta di registro proporzionale pari:

• allo 0,50% dell’importo quale caparra confirmatoria;

• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del relativo atto notarile. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto notarile. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
NB: se nel contratto preliminare non viene specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

IPOTESI VENDITA A IVA

Quando la vendita è soggetta a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:

• la caparra confirmatoria, se citata nel contratto, non è soggetta a Iva, pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%);

• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Come accennato prima, la sottoscrizione del preliminare genera un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, ma non determina il trasferimento della proprietà.

Ciò premesso, potrebbe accadere che il venditore venda lo stesso immobile ad altre persone, oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.

In questi casi l’acquirente, tramite vie legali, potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. Per avere una idea di costi più precisa è meglio fare preventivare allo studio notarile stesso la realtà dell’importo.

Data: MARZO 2024