Cos’è un condominio?
Può sembrare una domanda banale ma non è scontata. In effetti, dal punto di vista codice civile non esiste una definizione precisa di condominio; diciamo che nasce automaticamente in presenza di un edificio diviso in unità immobiliari riconducibili almeno a due o più proprietari. Quindi, se abitiamo in un edificio, in cui sono presenti due o più unità immobiliari di proprietà diverse, siamo automaticamente in un condominio.
Il nostro codice civile non illustra in maniera esplicita la voce condominio: esso si considera un ente di gestione che, nella persona dell’amministratore di condominio, dove previsto, agisce per conto dei suoi rappresentanti, cioè i condòmini o gli inquilini, senza però ledere gli interessi di ciascuno.
Il riferimento normativo del condominio è rappresentato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile che regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione.
Da un punto di vista normativo il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune: alla proprietà esclusiva dei singoli appartamenti si affianca la proprietà comune di altre parti immobiliari, come ad esempio, il tetto, le scale, l’eventuale portineria, le mura portanti, o spazi che necessitano di una gestione comunitaria attraverso le regole del condominio.
L’ultimo intervento normativo nel settore è stata la Legge 220/2012 che ha ampliato e dettagliato in modo specifico la normativa civilistica in materia di condominio.
In base alla dimensione dell’edificio ed ai soggetti coinvolti si possono distinguere tre tipologie di condominio:
il super-condominio, anche conosciuto con il nome di condominio complesso o di condominio orizzontale, che consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi; tipo un cortile, un parcheggio;
il piccolo condominio se il condominio di edificio è costituito da due soli condòmini; una villa bifamiliare;
il condominio parziale quando viene gestito separatamente un bene destinato al servizio di una parte soltanto dell’edificio condominiale; una scala che serve solo una parte dell’edificio.
Le figure chiave del condominio sono il Referente condominiale, soggetto di riferimento che rappresenterà il condominio, ma dato la complessità della gestione generalmente è un Amministratore. L’amministratore è obbligatorio quando una volta ufficializzato il condominio, si prende atto che la sua assemblea è composta da un numero di condòmini pari o superiore a 9.
Lo stesso Amministratore con l’insieme di tutti i condòmini compone l’assemblea la quale decide in apposita riunione sul da farsi in merito alle realtà comuni, il metodo decisionale sarà quello del voto sull’ordine del giorno; l’assemblea è sovrana a meno che non deliberi contro legge. Nella medesima Assemblea viene valutato il Bilancio condominiale.
Un’altra nota utile che bisogna tenere presente è sul regolamento condominiale, ovvero quando si è più di 10 è obbligatorio redigerlo.
Data: AGOSTO 2024
0 commenti